Konut Finansman Sistemi

Kelime anlamı ”ipotek” olan “mortgage”, esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılır. Yöntemler; genel olarak, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanır.

Ülkemizde uzun süre mortgage olarak bilinen bu sistem 05.03.2007 tarihinde 5582 Sayılı “Konut Finansman Sistemi’ne İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile yürürlüğe girmiştir.

Adı geçen kanun ile tüketicilere kullandırılan konut kredileri ile ilgili düzenlemeler yapılmış ve ipotek teminatlı menkul kıymet ihracının sağlanması ile sisteme uzun vadeli ve düşük maliyetli fon girişinin sağlanması amaçlanmıştır.

Konut Finansman Sistemi ’nin (Mortgage) kapsamı nedir?

• Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması (Konut kredisi),
• Konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması,
• Sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması (Gerçek kişilere ipotek karşılığı tüketici kredileri)
• Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılması (Karşı banka kredi devirleri) Konut Finansman Sistemi kapsamında değerlendirilir.

Konut Finansman Sistemi ’nin Tüketicilere Sağladığı Avantajlar Nelerdir?

• Konut Finansman Sistemi kapsamında kullanılan konut kredileri ve bu krediler için yapılacak masraflar yüzde 5 oranında uygulanan BSMV’den muaftır.
• İpotek teminatlı menkul kıymetlerin ihracı ile sisteme uzun vadeli ve düşük maliyetli fon girişinin sağlanması ve tüketicilerin daha düşük faizlerle borçlanması amaçlanır.

Kanundan önce kullanılan konut kredileri bu sisteme dahil olacak mıdır?

• 05.03.2007 tarihinden önce kullanılan konut kredilerinin sisteme dahil olması tüketici tercihine bırakılmıştır. Buna göre tüketicinin kanunun yürürlüğe girdiği 06.03.2007 tarihinden itibaren 3 ay içinde kullanmış olduğu konut kredisinin Konut Finansman Sistemi ’ne dahil olmaması için dilekçe vermesi gerekir.
• 05.03.2007 tarihinden önce kullandırılan ve “sisteme dahil olmak istemiyorum” şeklinde dilekçe vermeyen müşterilerimiz 05.06.2007 tarihinden itibaren otomatik olarak Konut Finansman Sistemi’ne dahil edilir.
• Yasa gereği 05.03.2007’den sonra kullanılan tüm konut kredileri isteğe bağlı olmaksızın Konut Finansman Sistemi kapsamındadır.

Kanundan önce kullanılan konut kredilerinin bu sisteme dahil edilmesi avantaj mıdır?

Avantajdır. Öncelikle kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 05.03.2007’den sonra taksitleriniz içindeki BSMV tutarları silindiğinden, aylık ödenecek taksitlerin BSMV tutarında azalma olacaktır.

Ayrıca Kanun yürürlüğe girmeden önce konut kredisi kapsamında kredi kullananlar, Tüketici Kanunu hükümlerine tabidirler ve bu kişilerin krediyi vadesinden önce kapama, ara ödeme yapma hakları halen devam etmektedir. Böyle durumlarda bu tür kredilerden (05.03.2007’den önce riske girmiş olan kredilerden) herhangi bir komisyon talep edilmez.

Konut Finansman Sistemi’ne dahil olacak konutlarda aranan özellikler nelerdir?

• Satın alınacak, teminat verilecek konutlarda herhangi bir yaş, konum ve fiziki özellik şartı aranmamaktadır. Deprem yönetmeliğine uygun, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli konutların tamamı konut finansmanı sisteminde kredilendirilecektir. Ancak ticari amaçlı alınan konutlar Konut Finansman Sistemi’ne dahil değildir.
• İnşaat halindeki konutların da sistem dahilinde kredilendirilebilmesi söz konusudur. Bunun için tüketicinin yapı kullanım izni bulunan bir konutunun teminat olarak alınması gerekir.

Konut Finansman Kredisi sadece konut alımları için mi geçerlidir?

Konut Finansman Sistemi kapsamında yapı kullanım izin belgesi olan konutların teminatı karşılığı konut yenilemesi veya konut geliştirilmesi için de kredilendirme yapılabilir.

Kredi başvuru şartlarında değişiklik yapıldı mı?

• Bankaların geçmiş dönemde de olduğu gibi kefil isteme, tüketici ve kefile ait çeşitli evrak talep etme gibi kredi başvuru koşulları devam eder.
• Bankaların tüketicilere kredi kullanımından en az 3 gün önce “Konut Finansmanı Sözleşme Öncesi Bilgi Formu” vermesi zorunluluğu vardır.
• Konut finansman kredilerinde, Hayat ve Doğal Afet Sigortası kredi vadesi boyunca zorunlu hale getirilmiştir. Bunlara ek olarak bankalar, konut sigortası v.b. gibi ek sigorta talebinde bulunabilirler.

Kredilendirme oranı nedir?

• Kredilendirme oranı banka ile tüketici arasında yapılan anlaşmaya göre belirlenmektedir. Ekspertiz bedeli 500.000 TL’ye kadar olan konutlarda yüzde 90, 500.000 TL üzerindeki konutlar için ise yüzde 80’ine kadar kredilendirme yapılır.
• Bankamızda konut ekspertizi gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzman kişiler tarafından yapılır.

Faiz oranları sabit mi?

• Sistem dahilinde tüketicinin 3 farklı faiz türünü seçme hakkı vardır; bunlar sabit, değişken ve ikisinin beraber uygulandığı sabit-değişken faiz ödemeli konut finansman kredileridir. Sabit faiz seçenekli kredinin şartları sadece tüketici ve bankanın karşılıklı mutabakatı ile değiştirilebilir; aksi takdirde kredi vadesi boyunca kullandırım esnasında imzalanmış olan kredi sözleşme şartları geçerlidir.
• Değişken faiz seçeneğinde ise söz konusu faiz oranı, kredi başlangıcında taraflar arasında anlaşmaya varılan belli bir endekse bağlı olarak değişecektir ve bu oranın bir üst limit sınırlaması bulunmaktadır. Merkez Bankası tarafından yayınlanan 05.05.2007 tarihli tebliğ ile değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirlenmiştir.

Teminat şartları nelerdir?

• Tüketicinin sahip olduğu kat irtifaklı/mülkiyetli ve yapı kullanım izin belgeli konut üzerine ipotek konulması kaydı ile kredilendirme yapılabilir. Bankaların konut ipoteğine ek olarak kefil, konut sigortası gibi ek teminat taleplerinde bulunma hakları vardır.

Krediyi erken ödeme ve erken kapama şartları?

• Tüketicilerin kredi borçlarını erken ödeme veya erken kapama hakları devam etmektedir. Bankalar, vadesinden önce kapanan kredi borcuna faiz indirimi yapmakla yükümlüdür. Ancak 05.03.2007 tarihinden sonra kullandırılan kredilerde 120 aya kadar olan konut kredisi devir taleplerinde erken ödeme komisyonu, erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde 1, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde yüzde 2’sini geçemez. Ancak bu yüzde 2’lik erken ödeme ücreti sadece sabit faizli krediler için geçerli olup değişken faiz ödemeli kredilerde herhangi bir erken ücret talebi söz konusu değildir.
• 05.03.2007 tarihinden önce kullanılan krediler için eğer tüketici Konut Finansman Sistemi ne geçiş yaptı ise banka tarafından hiçbir suretle erken ödeme ücreti talep edilemez.

Kredinin temerrüde (Gecikmeye) düşmesi durumunda ne olur?

• Kredi ödemesinin gecikmesi durumunda banka, 5 iş günü içerisinde borçluya teslim edilmek üzere posta yolu ile iadeli taahhütlü bildirim yapmak zorundadır. Banka geciken borcun tümünün ödenmesi hakkını saklı tutmuş olmakla beraber bu hak borçlunun üst üste 2 ay gecikmesi halinde kullanılabilmektedir. Banka borçlu veya teminata alınan konut ile ilgili işlem yapmadan kefilden borcunu ödemesini isteyemez.
• Tüketiciler ile banka arasında çıkabilecek sorunların çözümü için Tüketici Mahkemeleri yetkilidir.